相続贈与

私の家は、昔から代々続く地主であり、父が所有している財産に占めている不動産の割合については、非常に高くなっております。 将来の相続に向けまして、何か対策は存在しているのでしょうか?

<解答>
 状況によってさまざまとなりますが、たとえば下記のような方法が考えられるでしょう。

(1) 売れるものは、あらかじめ売却しておくこと。
 地主の方は、代々土地の相続を行ってきたため、このような土地には特別な思いがありまして、なかなか売却に踏み切ることができないという方もいらっしゃるでしょう。しかし、土地には目に見ることができない「相続税」という借金がぶら下がっています。相続財産に占めている不動産の割合が高くなっており、金融資産が少ない場合につきましては、納税資金の目的のために思い切って土地を売ってしまうのも1つの手段となります。相続が発生した後に、売却を行おうと思っていても、いざとなったら売却先が見つけることができずに、納税が不可能になってしまうことも考えられるのです。
 この場合におきましては、土地を売却した父につきましては、譲渡にかかっている所得税・住民税がかかることになります。税率につきましては、その土地の所有期間によって異なることになります。原則としまして、譲渡した年の1月1日におきまして、所有期間が5年を超える場合におきましては、長期期間に該当することになり、20パーセント(所得税15パーセント・住民税5パーセント)の税率となりまして、5年を下回る場合につきましては、短期譲渡に該当することになり、39パーセント(所得税30パーセント・住民税9パーセント)の税率となるようです。
 また、土地を引き継いだ相続人が譲渡した場合につきましては、相続開始から3年と10ヶ月以内の譲渡の場合につきましては、相続のときに支払った相続税のうち、土地に対応している部分の金額につきましては、取得費に加算されることになり、譲渡所得が少なくなるようです。また、長期と短期の判定におきましては、相続を行った日から譲渡日までで所有期間を判定するわけではなく、亡くなった父の取得日を引き継ぐこととなるようです。

(2) 借入金によって賃貸物件を建築すること。
 借入金によって建物(賃貸物件)を建築することになると、一般的には、評価引き下げとなるようです。これにつきましては、相続税における土地と建物の評価について、時価や建築価額でなく、土地につきましては路線価、建物につきましては固定資産税評価によって評価することとなるためのようです。
 さらに建築を行った物件を他人に賃貸することになりますと、地主の権利については制限されることになりますので、さらに一定の減額があるようです。以下に手持ち資金をもとに賃貸建物を建築した方の例を紹介します。

【賃貸建物の場合】
預金:2000万円×0.7→<建物を建築>固定資産税評価1400万円(時価2000万円)×(1—0.3)→貸家980万円。
※ 固定資産税評価は、建築価額の約7割程度となるようです。
※ 建物を賃貸すると、貸家の評価になるようです。

【賃貸物件敷地の場合】
預金:2000万円×0.8→<土地の取得>自用地路線価評価1600万円(時価2000万円)×{1—(0.7×0.3)}→貸家建付地1264万円。
※ 路線価は、時価の8割程度となります。
※ 貸家の敷地である土地の評価については、貸家建付地評価となるようです。

相続税評価額合計4000万円→(1756万円の評価減)相続税評価額合計2244万円。

 この場合、もともと4000万円であった預金のうち、2000万円で建築を行った建物につきましては、固定資産税評価によって評価されることになり、約1400万円となるようです。一般的には建物の固定資産税評価につきましては、建築価格の5〜7割程度となりまして、さらにこの建物を他人に賃貸することになりますので、借地権割合の30パーセントが減額されることになります。
 土地につきましては、路線価によって評価されることとなるようです。この路線価につきましては一般的に時価(公示価格)の約8割程度となっております。したがいまして、2000万円で購入を行った土地であったとしても相続税評価額は約1600万円となるようです。さらに、この土地の上に存している建物の賃貸を行っていますので、この土地につきましては貸家建付地として評価されることにあり、借地権割合が70パーセントの場合において、70パーセント×30パーセント(借地権割合)=21パーセントが減額されることになります。
 このようにしまして、上記の例の場合におきましては、1756万円評価額が下がることになります。借入金によって、土地建物を購入した場合におきましては、借入金の分だけさらに相続財産を圧縮できる効果が期待できるでしょう。

(3) 小規模宅地等の特例を活用すること。
 被相続人が住んでいた宅地等を同居の親族等が相続することになりまして、引き続き居住することになり、保有する場合につきましては、特定居住用宅地等に該当することになりって240平方メートルまで80パーセントの減額を受けることが可能となります。しかし、相続人の中には、すでに結婚し、親とは同居することはなく、別の場所に一軒家を持って暮らしている方もいらっしゃるかと思います。
 この場合におきましては、その方は同居親族にもならず、3年以内の家なき子にも該当しませんので、特定居住用の小規模宅地等の特例を受けることが難しくなってしまいます。
 そこで自宅を改修することにし、自宅兼賃貸併用物件を建築する方法が存在しております。つまり、自宅において特定居住用宅地等の減額の適用が不可能になってしまうのであれば、せめて自宅兼賃貸物件にすることによって、貸付部分につきましては貸付事業用宅地等の減額を適用させようとするものになります(事業継続・保有継続物件があります)。この場合につきましては、借入金によって建築することによってさらに相続財産をより圧縮する効果があるといえます。
 上記の方法につきましては、積極的に資産運用をする方法といえるでしょう。他に、例えば3年以内の家なき子に該当することがないのであれば、相続人である息子が、自宅を賃貸をすることになり。貸家暮らしをしたと仮定します。その後、3年の月日が経過した後に相続が発生した場合につきましては、3年以内家なき子に該当することとなるようです。(被相続人に配偶者や同居親族がいない場合)。このように、生前から小規模宅地等の特例の要件整備をすることも相続対策の1つとなるでしょう。

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